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【ニューヨーク編】賃貸契約でトラブルになるパターン

2019.06.30

突然帰任の辞令が出た!アパートの解約は大丈夫?

 帰任時期があらかじめ確定できない場合は、中途解約条項という契約期間内に中途解約することを可能にする条項の追加交渉を行う必要があります。 この条項がないと、契約途中で帰国することになった場合、未経過家賃(残りの契約期間分の家賃)を支払う義務が生じてしまうため、注意が必要です。

初年度の契約書に中途解約条項を入れてもらったので安心していたら...

 最初に2年契約し、2年目以降解約条項がついている場合、3年目以降の更新時にうっかりその権利が落ちてしまわないように、同じ条項を必ずつけてもらいましょう。2年更新される場合、貸主によっては更新2年目のみ認めるケース、1年目からでも2ヵ月後からしか認めないケース、冬のマーケットの動きがスローな期間は認めないケース、マーケットの変化によって急に認められなくなるケースなど、様々なケースが考えられますが、なんらかの形で解約条項を入れてもらえるよう交渉しましょう。

 一戸建てやコンドミニアムで更新契約書に「変更点以外はすべて最初の契約内容に準ずる」(Other terms and conditions remain the same.)という文言が入っている場合は、最初に中途解約条項がついていれば更新年度もカバーしますが、賃貸ビルはリクエストしないと解約条項はついて来ませんので、必ずリクエストしてください。近年更新時の解約条項付け忘れが多発しています。

フリーレントって契約書に書いてあるけど?

 大家が空室リスク対策として、入居者を少しでも早く獲得するために一ヶ月分のフリーレントを提供することがあります。ただ、このフリーレントにはケースが2つあり、文字通り、ある月の一ヶ月分の家賃を無料にする場合と、一年間分の月額家賃に均等に振り分けし、各月の実質家賃がその分下がる場合とがあります。どちらのパターンであっても、契約承認時にチェックが必要です。

物件オーナー(大家)が突然物件を売りに出すことに!?

 コンドミニアムや戸建ての場合、オーナーが突然物件を売却する可能性がゼロではありません。賃貸契約が終了したタイミングでオーナーが更新に応じず、物件を売りに出す、といった場合は退居するしかありませんが、賃貸契約の途中でオーナーが物件を売却するというケースもあります。その場合はどうなるのでしょうか。

 一般的に、特別な文言がない限り、賃貸契約期間中にオーナーが物件を売却することは可能ですが、その場合はテナント付きで投資家向けにしか売る事は出来ません。言い換えれば、テナントはリース契約が終わるまでは住み続ける事が出来ます。ただし、契約満了後にリースの延長ができるかどうかは、新しいオーナー次第です。もしオーナーが自分で住むとなると、残念ながら出て行かなくてはなりません。なお、そのような場合は、以前の家主から新しいオーナーにセキュリティデポジット(敷金)が正しく譲渡されたかどうかも確認しておいた方が良いでしょう。

 一方で、「90日前に通知をすればオーナーは物件を売却をする事が可能で、テナントは退居しなければならない」等という追加条項が入った契約書を見かけることがあります。入居時は売りに出す気は無かったオーナーの状況が変わり、これが理由で退居しなくてはならなくなってしまったケースが実際にあります。一般的には"売却条項"と言われていますが、契約をされる際には、この点を注意して契約されることをお勧めします。 確実な対処方法として、オーナーまたは不動産エージェントにこの条項については無効となるよう消去してもらうのが良いでしょう。

保険に入るのをうっかり忘れてしまった!

 入居先の建物や家財の損害を補償する保険として、アメリカでは賃借人が「テナント保険」に加入するのが一般的です。日本では、アパートの賃貸契約の際に、契約の流れの中で不動産会社の担当者が併せて火災保険の商品を紹介し、そのまま加入する、というのが通例ですが、アメリカでは不動産エージェントが賃貸契約とセットで保険の申込書を用意しているケースは稀なため、テナント自身で加入手続きを進める必要があります。賃貸ビルの場合は、テナント保険への加入を義務づけているケースが殆どのため、賃貸契約時に漏れなくテナント保険に加入することになりますが、コンドミニアムや戸建ての場合は注意しましょう。

他にもある!ちょっと変わった契約内容

内覧承諾義務

これは契約書に記載されていますが、テナントが退去通知を出した時点から、または契約満了の30日~60日前には部屋を新しいテナントに見せ始めることがあるので、その際には協力するようにしましょう。内覧に協力しなかった場合、次のテナントを得る機会を逃したとして、敷金を没収されたケースが実際にあります。

床の80%の面積をカーペットやラグで覆う義務

これはNY州独特の契約内容ですが、室内でも靴を履いて生活するのが一般的なため、足音が響くのを防ぐためにこのような条項を設けています。日本人は通常靴を脱いで生活するため、カーペットなど敷かなくても良いと考える人もいますが、小さな子供がいる場合など、騒音のクレームが隣人から出て、NY市が見に来た場合には契約不履行となります。

ベッドバグ(南京虫)の発生履歴

これは、過去1年以内にベッドバグがビル内で発生したかどうかを開示する付帯条項です。高級ビルなのにベッドバグが出るのか!と、驚かれるお客様もいますが、NYでは半分以上のビルに発生履歴があります。この履歴は、きちんと駆除されたことを開示しているものなので心配はいりません。ちなみに、ベッドバグとはビルが不衛生だから発生するのではなく、人や家具や物についてくるものなので防ぎようがありません。万が一発生したら、すぐに大家に連絡をしましょう。

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