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【スペイン】不動産賃貸のチェックポイント

2019.08.01

スペインの賃貸契約について、「TAKUMI」様へお伺いしました

「TAKUMI」は、安心の日本語対応でスペイン、特にバルセロナ・バレンシアの物件探し(他社物件の内覧同行・契約も承ります)、初期生活設定などのサポートをされています。現地の信頼のおける不動産・移民弁護士と連携しバルセロナ転居に伴う受入れ業務、携帯・ネット設定、公共料金名義変更、住民登録、スペイン居住許可証(NIE)の申請手続き、各種ビザなどもトータルサポートされております。

スペインの賃貸契約の流れと商慣習について

スペインでの賃貸契約までの流れは、以下の通りです。

①審査

必要書類については、大家と不動産会社による審査申し込み時にお問い合わせください。

②予約・予約金について

審査が通りましたら物件を抑えるため予約金をお支払い頂きます。家賃の1ヶ月分が手付金の相場ですが大家によって多少上下しますので その分を現金で即振り込みができる用意をお薦めします。スペインは早く予約金を入れた方が物件を抑えることができるため、予約金を入れられないと他のお探しのお客様に該当物件が渡ります。

特に、6月から9月の間は民泊に変わることもあり争奪戦になります。また審査に外国人ということで通らないこともありますので、早めに予約をされることをお勧めいたします。タイミングによっては他の方に渡る事があります。

無事に物件をおさえることができ、予約金が受理された場合、予約票が送られます。その予約票に予約金の扱い、契約についての条件が記述されています。一般的には契約に至った後、予約金は初月の前家賃1ヶ月分、もしくは敷金1ヶ月分になります。スペインでは物件がおさえられ、予約金が受理した場合はこの予約金は返金されません。大家の都合により他の方に渡った場合、予約金は返金されます。

③契約金と初期費用について

大家との条件にもよりますが、スペインでは一般的には初月度家賃(1ヶ月分)、敷金(2~3ヶ月分)、印紙税と、仲介手数料(6ヶ月以上の場合バルセロナの相場1.2ヶ月+税金)で、家賃の約4.5~5.5ヶ月分前後が契約時に必要となります。

敷金は、住居を入居時と同じ状態で家主に返還した場合、公共料金の清算分だけを引いて退去後返金されます。 Airbnbなどではなく一般的に市場に出ている価格は一般的に1年以上賃貸する時の家賃です。6ヶ月未満の短期の場合はその価格の1.5~2倍になる時もあります。

④賃貸契約書の調印

契約書は日本と違い各物件(大家)によって全く違います。物件によっては、住宅保険の義務、クーラー管理費、物件管理費、ボイラー管理費などがかかる場合があります。契約内容を確認の上、調印を交わします。 ※契約金のお支払い後に調印が成立されますのでお気をつけ下さい。

その他、こんなこともアドバイス頂きました

家探しの悩み・家探しの決め手

ご家族の場合、ご主人様が来られて決められる場合が多く、最初の入居のご説明はご主人様にさせていただくことが多いです。入居説明が奥様に伝わっていない場合がありますので、奥様がわからない場合は弊社が再度説明致します。

日本では南東の物件が気に入られますが、スペインでは特に南は日が入りすぎて夏は暑く気に入られない傾向もあります。日がよく入るのは西側などと違ってきます。

賃貸物件商慣習

現地日系企業が住居手配で困っていることとしては、住居探しのタイミングがわからないことが多いということがあります。早めにご連絡頂いてご希望をお伝えください。しかし実際に内覧できるのは入居者がいる物件も多く、おおよそ1ヶ月前からの見学になることもあります。

また、バルセロナでは家具なし物件が多いですが、交渉をして、家賃割り増しで家具・電化製品を入れてくれる大家もいらっしゃいますので、弊社にご相談ください。なお、電子レンジ、掃除機がスペインは殆どの物件は備え付けがありませんが、値段は安いのでご自身で買っていただくのが一般的です。

スペインでの住環境「トラブルあるある」

電球の取り替え、ネジの緩みの修繕等をしない、修繕、交換が必要なのに大家に報告せず、敷金の精算時に大きな金額が引かれることがあります。特に単身者の方に多く見受けられる傾向です。

また、留守中の盗難について、まずは防犯対策として何ができるかを考えましょう。知らない人がチャイムを鳴らしたら絶対に鍵を開けないでください。スペインでは勝手に下のドアからチャイムを鳴らして電気屋(Electronista)、郵便屋(Correos)を装って入ってきます。 そのため、何かトラブルに巻き込まれた時のために、家財保険に入る、防犯アラームを付ける、知らない訪問者に家の情報や中を見せないなど防犯対策が必要です。

退去時にもめないようにするための工夫

お客様より指定した退去日をもとに所有者あるいは新たな賃借人は入居可能時期等を決定しますので、退去日については予定の2ヶ月前には大家、弊社にお知らせください(物件によっては1ヶ月前の場合がありますが、2ヶ月前の方が良い)。また、お客様の物件を希望者に見せるために退去日の1ヶ月前から訪問をさせていただくことになります。

水道・ガス・電気・電話等の料金の精算等は通常大家がします。弊社の管理物件、自社物件は弊社で対応致しますので、過去数ヶ月分のそれぞれの明細書を事前にお渡しください。ほとんどの場合2ヶ月に一度の引き落としになりますので、退去時のタイミングに合わせて清算する形になります。

賃料の精算、敷金の精算に基づき、賃貸主より返却金がある場合、殆どスペインの銀行口座番号を指定してきます。日本への敷金返却の国際送金は殆どの場合はありません。そのため、できれば銀行口座を敷金が返金されるまでは解約しないでください。スペインは光熱費の請求が2ヶ月ごとが多いです(夏は3ヶ月ごとの時もあり)。そのため敷金の清算が2~3ヶ月後になることもあります。

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